Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer) in Essen

Verkehrswert (Gutachten)

77.000 €

Preis / m²

1.116 €

Wohnfläche

69 m²

Grundstück

847 m²

Baujahr

1961

Zimmer

2

Zustand

Renovierungsbedürftig

Vermietet

Ja

Heizung

Gas-Zentralheizung (Buderus, Baujahr 2012), Warmwasser über Durchlauferhitzer

Termin

Donnerstag, 11. Juni 2026 um 07:00

Ort der Versteigerung

Amtsgericht Essen, Hauptgebäude, Zweigertstr. 52, 45130 Essen, Etage 2, Sitzungssaal 293

Amtsgericht

Essen in Nordrhein-Westfalen

Aktenzeichen

0185 K 0177/2024

Chance

60/100

Risiko

55/100

Empfohlenes Bietlimit

55.340 €

Sicherheitsleistung

7.700 €

Grunderwerbsteuer

5.005 €

Geschätzter Marktwert

75.000 € – 110.000 €

Moderates Potenzial — genau rechnen.

5/10-Grenze (50 %)

38.500 €

7/10-Grenze (70 %)

53.900 €

Unter der 5/10-Grenze wird der Zuschlag von Amts wegen versagt. Zwischen 5/10 und 7/10 kann ein Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen.

Versteigert wird eine vermietete 2-Zimmer-Eigentumswohnung (WE Nr. 9, ca. 69 m² Wohnfläche) im Erdgeschoss links eines Mehrfamiliendoppelhauses in Essen-Bochold, Erdwegstraße 21 (NRW). Das Gebäude wurde 1961 in Massivbauweise wiederaufgebaut; die Wohnung umfasst Diele, Bad, Küche, einen großen Wohnbereich (ehemals zwei Zimmer) und ein Schlafzimmer mit Balkon zur Rückseite sowie einen Kellerraum. Der Verkehrswert beträgt 77.000 € zum Stichtag 24.09.2025. Die Lage ist eine einfache bis mittlere Wohnlage; ein Lebensmittelmarkt liegt rund 350 m entfernt, ÖPNV in ca. 170 m. Die Wohnung ist überwiegend renovierungsbedürftig: abgenutzter Laminatboden mit Ausbruchstellen, sich lösende Tapeten, alte Heizkörper und – besonders kritisch – Schimmelpilzbildung an den Außenwänden in Bad, Küche und einem Zimmer (laut Mieterin vor allem im Winter wiederkehrend, vermutlich auf baujahrestypische Kältebrücken zurückzuführen). Die Wertminderung der Wohnung schätzt die Gutachterin auf ca. 15.000 €. Geheizt wird über eine Gas-Zentralheizung (Buderus, 2012), die der Verwalter laut Aussage demnächst erneuern möchte. Die Erhaltungsrücklage der Untergemeinschaft ist mit rund 38.430 € positiv ausgestattet. Wichtige Standortrisiken: Das Grundstück liegt laut Starkregenkarte der Stadt Essen teilweise im stark überflutungsgefährdeten Bereich (Einstautiefe über 0,25 m bei einem 100-jährlichen Ereignis), grenzt an den Borbecker Mühlenbach. Es liegt zudem über zwei Bergwerksfeldern (Steinkohle und Eisenerz) – ein Bergschadenrisiko, das im Gutachten fiktiv als unschädlich unterstellt wird. Der nordöstliche Grundstücksteil ist im Altlastenkataster als Verdachtsfläche erfasst; bei Beibehaltung der jetzigen Nutzung besteht kein Handlungsbedarf, bei Abriss/Neubau könnten Kosten anfallen. Da die Wohnung vermietet ist, kann ein Erwerber sie nicht ohne Weiteres selbst beziehen.

Weitere Auffälligkeiten: STARKREGEN-/ÜBERFLUTUNGSGEFAHR: Das Grundstück liegt laut Starkregenkarte teilweise im stark überflutungsgefährdeten Bereich (>0,25 m Einstautiefe bei 100-jährlichem Ereignis), grenzt an den Borbecker Mühlenbach. BERGBAU: Lage über zwei Bergwerksfeldern (Steinkohle 'Carolus Magnus', Eisenerz 'Neu Essen') – Bergschadenrisiko, fiktiv als unschädlich unterstellt. Abt. II enthält wertrelevante Eintragungen (Veräußerungsbeschränkung mit Verwalterzustimmung), im ZVG ausgenommen. Positiv: Erhaltungsrücklage der Untergemeinschaft ca. 38.430 €. Energieausweis (Verbrauch) für Gebäude 21: 108 kWh/m²·a Endenergie.

Beispielrechnung mit Standard-Annahmen, abgeleitet aus den Objektdaten — keine verbindliche Kalkulation. Gebot = 55.340 €, Sanierung = 15.000 €.