Beispiel-Analyse — komplett freigeschaltet. Genau das bekommst du für jedes der über 2.900 Objekte: Gutachten-Klartext, Risikoampel, Deal-Score und dein Maximalgebot.
Dein Objekt findenEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer) in Essen
45356 Erdwegstraße 19, 21, 45356 Essen
Empf. Bietlimit: 55.340 €
Was die Analyse herausgefunden hat
Verkehrswert 77.000 € liegt rund 17 % unter dem geschätzten Marktwert (75.000 €–110.000 €).
Im Gutachten gefunden: Hochwassergefahr, Mietverhältnis, Sanierungsstau. Solche Punkte übersehen viele Bieter — vor dem Gebot prüfen.
…aller 79 Eigentumswohnungen (3 bis 4 Zimmer) in Nordrhein-Westfalen in unserem Bestand. Deal-Score 61 von 100.
Vor dem Gebot: Elementarschaden-Versicherung klären, Sanierungskosten kalkulieren, Mietvertrag prüfen (kein Eigenbezug). Max. sinnvolles Gebot: 55.340 €.
Eckdaten der Immobilie
Deal-Score & Risiko
Moderates Potenzial — genau rechnen.
Erhebliche Risiken — vor Gebot fachkundig prüfen.
Max. sinnvolles Gebot: 55.340 €.
Wie kommt das zustande?▾
- Lage (Bodenrichtwert)
- nicht verfügbar
- Marktwert-Schätzung
- 75.000 €–110.000 € (mittel)
- Objektart
- Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)
- Mietverhältnis
- gelb
- Sanierungsstau
- rot
- Altlasten
- gelb
- Zustand
- renovierungsbeduerftig
- Verkehrswert
- 77.000 €
- − Sanierung (Ø)
- −15.000 €
- − Grunderwerbsteuer
- −5.005 €
- − Nebenkosten
- −1.655 €
- Sicherheitsleistung (10 %)
- 7.700 €
Orientierung, keine Kauf- oder Rechtsberatung. Der Marktwert ist eine Schätzung (Konfidenz: mittel); Bodenwert aus BORIS-D. Erstellt mit claude-opus-4-8.
Was im Gutachten steht
Versteigert wird eine vermietete 2-Zimmer-Eigentumswohnung (WE Nr. 9, ca. 69 m² Wohnfläche) im Erdgeschoss links eines Mehrfamiliendoppelhauses in Essen-Bochold, Erdwegstraße 21 (NRW). Das Gebäude wurde 1961 in Massivbauweise wiederaufgebaut; die Wohnung umfasst Diele, Bad, Küche, einen großen Wohnbereich (ehemals zwei Zimmer) und ein Schlafzimmer mit Balkon zur Rückseite sowie einen Kellerraum. Der Verkehrswert beträgt 77.000 € zum Stichtag 24.09.2025. Die Lage ist eine einfache bis mittlere Wohnlage; ein Lebensmittelmarkt liegt rund 350 m entfernt, ÖPNV in ca. 170 m. Die Wohnung ist überwiegend renovierungsbedürftig: abgenutzter Laminatboden mit Ausbruchstellen, sich lösende Tapeten, alte Heizkörper und – besonders kritisch – Schimmelpilzbildung an den Außenwänden in Bad, Küche und einem Zimmer (laut Mieterin vor allem im Winter wiederkehrend, vermutlich auf baujahrestypische Kältebrücken zurückzuführen). Die Wertminderung der Wohnung schätzt die Gutachterin auf ca. 15.000 €. Geheizt wird über eine Gas-Zentralheizung (Buderus, 2012), die der Verwalter laut Aussage demnächst erneuern möchte. Die Erhaltungsrücklage der Untergemeinschaft ist mit rund 38.430 € positiv ausgestattet. Wichtige Standortrisiken: Das Grundstück liegt laut Starkregenkarte der Stadt Essen teilweise im stark überflutungsgefährdeten Bereich (Einstautiefe über 0,25 m bei einem 100-jährlichen Ereignis), grenzt an den Borbecker Mühlenbach. Es liegt zudem über zwei Bergwerksfeldern (Steinkohle und Eisenerz) – ein Bergschadenrisiko, das im Gutachten fiktiv als unschädlich unterstellt wird. Der nordöstliche Grundstücksteil ist im Altlastenkataster als Verdachtsfläche erfasst; bei Beibehaltung der jetzigen Nutzung besteht kein Handlungsbedarf, bei Abriss/Neubau könnten Kosten anfallen. Da die Wohnung vermietet ist, kann ein Erwerber sie nicht ohne Weiteres selbst beziehen.
Die Eigentumswohnung ist vermietet. Ein Erwerber kann sie nicht ohne Weiteres selbst beziehen; ein bestehender Mietvertrag und Mieterrechte sind zu prüfen.
§ 57a ZVG (Sonderkündigungsrecht des Erstehers): Du darfst als Ersteher zum ersten zulässigen Termin kündigen — aber nur mit gesetzlicher Frist und nur, wenn kein Kündigungsschutz greift. Bei vermieteten Wohnungen schützt das Mietrecht den Bewohner weiter.
§ 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete): Bestehende Mietverträge gehen mit allen Rechten und Pflichten auf dich über — inklusive niedriger Bestandsmieten und geleisteter Kautionen.
§ 573 BGB (Eigenbedarfskündigung): Willst du selbst einziehen, brauchst du berechtigtes Interesse (Eigenbedarf) und musst Fristen von 3–9 Monaten einhalten — Räumung kann sich über ein Jahr ziehen.
BGH VIII ZR 231/07: Das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG ersetzt nicht das berechtigte Interesse — Eigenbedarf o.Ä. muss trotzdem vorliegen.
Überwiegend renovierungsbedürftiger Zustand mit Schimmelpilzbildung an mehreren Außenwänden (Bad, Küche, Zimmer) durch baujahrestypische Kältebrücken, abgenutzter Boden, alte Heizkörper. Wertminderung der Wohnung ca. 15.000 €; zusätzlich Instandsetzungsbedarf am Gemeinschaftseigentum.
§ 56 Satz 3 ZVG (Keine Gewährleistung): Beim Zuschlag gibt es keinerlei Sachmängelhaftung — was kaputt ist, ist dein Problem. Deshalb Sanierungskosten VOR dem Gebot kalkulieren, nicht danach.
GEG (Gebäudeenergiegesetz) (Sanierungspflichten nach Eigentümerwechsel): Nach dem Erwerb greifen Nachrüstpflichten (z.B. Dämmung oberster Geschossdecke, Austausch alter Konstanttemperatur-Kessel) innerhalb von 2 Jahren.
Der nordöstliche Grundstücksteil ist im Altlastenkataster als Verdachtsfläche (Auffüllung Germaniastr./Haferstr.) erfasst. Bei Beibehaltung der Nutzung kein Handlungsbedarf, bei Abriss/Neubau ggf. Bodenanalyse- und Sanierungskosten. Zusätzlich Bergschadenrisiko (zwei Bergwerksfelder).
§ 4 Abs. 3 BBodSchG (Sanierungspflicht des Eigentümers): Für Altlasten haftet auch der neue Eigentümer — unabhängig davon, ob er sie verursacht hat. Sanierungskosten können den Kaufpreis übersteigen.
Die Gutachterin schätzt die Wertminderung der Wohnung durch Bauschäden/Baumängel auf ca. 15.000 € (liegt unterhalb der tatsächlichen Instandsetzungskosten). Hinzu kommt anteiliger Instandsetzungsbedarf am Gemeinschaftseigentum, der über die Erhaltungsrücklage (ca. 38.430 €) teilweise gedeckt sein dürfte. Eine vertiefte Untersuchung (v.a. Schimmel/Kältebrücken) wird empfohlen.
- Schimmelpilzbildung an Außenwänden in Bad, Küche und einem Zimmer (Kältebrücken)
- Laminatboden abgenutzt mit Ausbruchstellen, erneuerungsbedürftig
- Tapeten lösen sich, größere Fehlstelle in der Küche
- Heizkörper teilweise alt und erneuerungsbedürftig
- Gemeinschaft: Risse Rückfassade, Korrosion Kellertreppe, Fenster aus 1980ern, alte Dacheindeckung/Leitungen
Weitere Auffälligkeiten: STARKREGEN-/ÜBERFLUTUNGSGEFAHR: Das Grundstück liegt laut Starkregenkarte teilweise im stark überflutungsgefährdeten Bereich (>0,25 m Einstautiefe bei 100-jährlichem Ereignis), grenzt an den Borbecker Mühlenbach. BERGBAU: Lage über zwei Bergwerksfeldern (Steinkohle 'Carolus Magnus', Eisenerz 'Neu Essen') – Bergschadenrisiko, fiktiv als unschädlich unterstellt. Abt. II enthält wertrelevante Eintragungen (Veräußerungsbeschränkung mit Verwalterzustimmung), im ZVG ausgenommen. Positiv: Erhaltungsrücklage der Untergemeinschaft ca. 38.430 €. Energieausweis (Verbrauch) für Gebäude 21: 108 kWh/m²·a Endenergie.
Automatisch erstellt mit claude-code-lokal · ohne Gewähr, ersetzt keine fachkundige Prüfung.
Dein maximales Gebot durchrechnen
Max. sinnvolles Gebot: 74.700 €.
Aufschlüsselung
- Grunderwerbsteuer7.150 €
- Notar & Grundbuch (≈1,5 %)1.650 €
- Zuschlagsgebühr (pauschal)500 €
Orientierung, keine Kauf- oder Finanzierungsberatung. Vereinfachte Annahmen.
Was lohnt sich: Flip oder Vermieten?
Rechne durch, wie viel Kapital reingeht und was am Ende rauskommt — für beide Strategien, vorausgefüllt mit den Objektdaten.
- Was reingeht
- Gebot55.340 €
- Sanierung15.000 €
- Erwerbsnebenkosten4.927 €
- Haltekosten (9 Mon.)3.600 €
- = Gesamtinvest78.867 €
- Was rauskommt
- Verkaufspreis110.000 €
- Verkaufsnebenkosten− 3.300 €
- = Nettoerlös106.700 €
- = Gewinn+27.833 €
Vereinfachte Annahmen, keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.
Brutto-Mietrendite (Schätzung)
Annahme/Schätzung: Jahres-Kaltmiete = angenommene €/m²·Monat × 69 m² × 12, bezogen auf den Verkehrswert. Ohne Nebenkosten, Leerstand oder Sanierung — nur ein Indikator, keine Anlageberatung.
Grundbuch & Dokumente
- Art der Versteigerung
- Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
- Grundbuch
- Bochold Blatt 2868
- Ort der Versteigerung
- Amtsgericht Essen, Hauptgebäude, Zweigertstr. 52, 45130 Essen, Etage 2, Sitzungssaal 293