Zweifamilienhaus in Mühltal

Versteigert wird ein Zweifamilienwohnhaus mit freistehender Garage in Mühltal, Ortsteil Nieder-Ramstadt (Hessen, südöstlicher Ballungsraum Rhein-Main, ca. 8 km zu Darmstadt, gute Zugverbindung nach Frankfurt). Das Haus wurde ursprünglich um 1950 als kleines Einfamilien-Siedlungshaus errichtet und Ende der 1960er Jahre durch einen Anbau zum Zweifamilienhaus erweitert: Erdgeschoss eine Wohneinheit (3 Zimmer, Küche, Duschbad, Terrasse), Dachgeschoss eine Wohneinheit (2½ Zimmer, Küche, Bad, WC, Balkon), unterkellert mit Garage/Heizung/Öltank. Das 622 m² große Grundstück liegt in leichter Hanglage. Der Verkehrswert beträgt 560.000 € zum Stichtag 21.05.2025 – auffällig ist, dass davon allein 497.600 € auf den Bodenwert entfallen (werthaltige Rhein-Main-Lage), das Gebäude selbst trägt vergleichsweise wenig bei. Das Haus steht seit etwa Juli 2022 leer und ist in einem nur ausreichenden, teilweise mangelhaften Zustand mit einfachem Ausstattungsstandard und Instandhaltungsrückstau. Festgestellte Mängel umfassen u. a. eine dringend nachzurüstende Absturzsicherung an der Terrasse (Absturzgefahr), durchgerissene Kellertreppen-Brüstung, Putzablösungen und Aussalzungen an den Kelleraußenwänden, ein sanierungsbedürftiges Dachgeschoss-Bad, fehlenden FI-Schalter sowie eine veraltete Ölheizung (eingebaut 2006) mit einem Energiebedarf, der „bei Weitem nicht mehr zeitgemäß“ ist. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Wichtiger rechtlicher Punkt: Die Baugenehmigung deckt nur ein Einfamilienhaus ab; die heutige Nutzung als Zweifamilienhaus ist nicht durch die Genehmigung gedeckt – das Gutachten unterstellt die Einholung einer Abweichungsgenehmigung mit entsprechenden Vorbehalten. Zudem ist das Bad im Dachgeschoss nur über die Küche erreichbar (gefangener Raum). Keine Altlasten, keine Baulasten. Die Vermietbarkeit/Verkäuflichkeit wird als eingeschränkt beurteilt. Insgesamt ein Objekt, dessen Wert primär im Grundstück liegt und das eine grundlegende Sanierung oder einen Ersatzneubau nahelegt.

Weitere Auffälligkeiten: Der Verkehrswert (560.000 €) liegt nur knapp über dem reinen Bodenwert (497.600 €) – der Substanzwert steckt im Grundstück (werthaltige Rhein-Main-Lage), nicht im sanierungsbedürftigen Gebäude; eine Sanierung oder ein Ersatzneubau liegt nahe. Leerstand seit ca. 07/2022. Nutzung als ZFH baurechtlich nicht gedeckt (nur EFH genehmigt). Bad im DG nur über die Küche erreichbar (gefangener Raum). Keine Barrierefreiheit. Kein Energieausweis, hoher Energiebedarf. Keine Altlasten, keine Baulasten.

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