Die große Risiken-Checkliste für die Zwangsversteigerung

Risiken systematisch prüfen statt hoffen

Die meisten teuren Fehler bei Zwangsversteigerungen sind keine Überraschungen, sondern übersehene Hinweise in Gutachten, Grundbuch und geringstem Gebot. Gehen Sie deshalb vor jedem Gebot eine feste Checkliste durch. Die folgenden Punkte decken die häufigsten Risiken ab — jeweils mit der Frage: Woran erkenne ich es, und wie sichere ich mich ab?

Wohnrecht und Nießbrauch

Erkennen: Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs, die im Gutachten und im geringsten Gebot beschrieben werden. Absichern: Klären Sie, ob das Recht nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibt. Ein bestehenbleibendes Wohnrecht oder ein Nießbrauch kann die Eigennutzung dauerhaft ausschließen — dann gehört es entweder massiv wertmindernd in Ihre Kalkulation oder Sie nehmen Abstand.

Bestehende Mietverhältnisse

Erkennen: Angaben im Gutachten zur Nutzung und zu Mieteinnahmen. Absichern: Sie treten in bestehende Mietverträge ein („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB). Als Ersteher haben Sie nach § 57a ZVG zwar ein Sonderkündigungsrecht zum ersten zulässigen Termin — bei Wohnraum brauchen Sie dafür aber ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf. Prüfen Sie Konditionen und Laufzeit der Verträge, bevor Sie mit Eigennutzung oder höheren Mieten kalkulieren.

Sanierungsstau

Erkennen: Baujahr, Mängellisten und Instandhaltungsrückstau im Gutachten, Alter von Dach, Heizung und Leitungen, Fotos. Absichern: Setzen Sie die Sanierungskosten bewusst großzügig an und ziehen Sie sie vollständig von Ihrem Marktwert ab. Bei unsanierten Altbauten ohne Innenbesichtigung ist ein zusätzlicher Pauschalpuffer ratsam.

Räumung des bisherigen Eigentümers

Erkennen: Das Gutachten nennt meist, ob der Eigentümer das Objekt selbst bewohnt. Absichern: Gegen den Eigentümer und mit ihm wohnende Angehörige ist der Zuschlagsbeschluss nach § 93 ZVG ein Vollstreckungstitel — Sie brauchen also kein neues Klageverfahren, müssen eine Räumung aber dennoch betreiben und bezahlen. Planen Sie dafür Zeit und Kosten ein und versuchen Sie zunächst eine einvernehmliche Lösung.

Fehlende Innenbesichtigung

Erkennen: Formulierungen im Gutachten wie „Innenbesichtigung wurde nicht gestattet“ — der Innenzustand beruht dann auf Annahmen. Absichern: Kalkulieren Sie einen spürbaren Risikoabschlag ein und behandeln Sie optimistische Zustandsannahmen des Gutachters mit Vorsicht. Manchmal lohnt der Versuch, über den Gläubiger oder direkt beim Bewohner doch eine Besichtigung zu vereinbaren.

Aufgehobene und verlegte Termine

Erkennen: Verfahren werden häufig kurzfristig aufgehoben oder einstweilen eingestellt, etwa weil sich Schuldner und Gläubiger einigen. Absichern: Fragen Sie ein bis zwei Tage vor dem Termin beim Amtsgericht nach, ob er stattfindet — das erspart vergebliche Anreise und unnötig gebundene Sicherheitsleistungen. Wer mehrere Objekte parallel beobachtet, behält mit der Objektübersicht und der Analyse auf zvg·agent den Überblick.

Häufige Fragen