Die 5/10- und 7/10-Grenze: Wertgrenzen in der Zwangsversteigerung erklärt
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Wozu die Wertgrenzen dienen
Das Gesetz will verhindern, dass Immobilien weit unter Wert verschleudert werden — zum Schaden des Schuldners und nachrangiger Gläubiger. Dafür knüpft es an den gerichtlich festgesetzten Verkehrswert zwei Schwellen: 50 % (5/10) und 70 % (7/10). Beide spielen vor allem im ersten Versteigerungstermin eine Rolle.
Die 5/10-Grenze (§ 85a ZVG)
Bleibt das höchste Gebot unter der Hälfte des Verkehrswerts, muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen — ohne dass jemand einen Antrag stellen müsste. Ein Gebot von beispielsweise 45 % des Verkehrswerts kann im ersten Termin also nicht zum Eigentum führen, selbst wenn niemand widerspricht.
Die 7/10-Grenze (§ 74a ZVG)
Liegt das Höchstgebot zwischen 50 % und 70 % des Verkehrswerts, kann ein Gläubiger, dessen Anspruch durch dieses Gebot nicht vollständig gedeckt wäre, die Versagung des Zuschlags beantragen. Der Antrag muss vor der Entscheidung über den Zuschlag gestellt werden. Anders als bei der 5/10-Grenze geschieht hier also nichts automatisch — ohne Antrag kann der Zuschlag erteilt werden.
Zweiter Termin: Die Grenzen entfallen
Wurde der Zuschlag wegen einer der beiden Grenzen versagt, gelten sie in dem deshalb anberaumten neuen Termin nicht mehr. Im Folgetermin kann die Immobilie also grundsätzlich auch deutlich unter 50 % des Verkehrswerts zugeschlagen werden. Das macht zweite Termine für Bieter interessant — und für Gläubiger zu einem Abwägungsfall.
Was das taktisch für Bieter bedeutet
Im ersten Termin sind sehr niedrige Gebote oft chancenlos: Unterhalb der Grenzen droht die Versagung, und viele Gläubiger nutzen die 7/10-Grenze aktiv. Im zweiten Termin sinkt diese Hürde, allerdings kann der Gläubiger das Verfahren auch einstellen lassen, wenn ihm die Gebote zu niedrig sind. Rechnen Sie also nicht fest mit einem Schnäppchen — und beobachten Sie, ob ein Termin bereits ein Folgetermin ist.
Grenzen kennen, Limit selbst setzen
Die Wertgrenzen sagen nur, wann ein Zuschlag scheitern kann — nicht, was die Immobilie Ihnen wert sein sollte. Ihr persönliches Maximalgebot leiten Sie besser aus Marktwert, Sanierungsbedarf und Nebenkosten ab; der Bietlimit-Rechner unterstützt Sie dabei Schritt für Schritt.
Häufige Fragen
Gelten die Wertgrenzen in jedem Termin?
Nein. Wurde der Zuschlag in einem Termin wegen der 5/10- oder 7/10-Grenze versagt, gelten beide Grenzen in dem daraufhin anberaumten neuen Termin nicht mehr.
Kann ich als Bieter die 7/10-Grenze geltend machen?
Nein. Den Antrag nach § 74a ZVG kann nur ein Gläubiger stellen, dessen Anspruch durch das Höchstgebot nicht vollständig gedeckt wäre — nicht der Bieter selbst.
Heißt ein Gebot unter 70 % automatisch: kein Zuschlag?
Nein. Zwischen 50 % und 70 % des Verkehrswerts wird der Zuschlag nur versagt, wenn ein berechtigter Gläubiger das rechtzeitig beantragt. Unter 50 % versagt das Gericht den Zuschlag dagegen von Amts wegen.